Durchführung der Legal Due Diligence

Organisationsfragen der LDD

Vorabinformationen einholen (wichtig in Bieterverfahren)

  • Informationen über die Immobilie oder das Portfolio
    • Handelsregisterauszug
    • Grundbuchauszüge
    • Baubewilligungsakten
    • Aussenbesichtigungen in Bezug auf Mieterstruktur und Leerstand
    • Zeitersparnis
    • Vorstrukturierung der Prüfung/Vorbereitung der Checkliste.

Confirmatory Legal Due Diligence (CLDD) verlangen oder anbieten, erweist sich als zweckmässig oder unumgänglich, wenn zwischen LDD und Vertragsverhandlungen mehrere Wochen oder gar Monate liegen.

Sachfragen der LDD

Die Analyse bezieht sich auf:

1. Grundbuchsituation

  • Dingliche Rechte
    • Eigentum (Alleineigentum oder Gesamteigentum i.w.S.) / Liegenschaftenbeschrieb
    • subjektiv-dingliches Alleineigentum oder Miteigentum
    • beschränkt dingliche Rechte
      • Dienstbarkeiten
        • Personaldienstbarkeiten
          • Baurecht
          • Nutzniessung
          • Wohnrecht
        • Grunddienstbarkeiten
  • Grundlasten
  • Grundpfandrechte
  • Anmerkungen
  • Vormerkungen

2. Nicht im Grundbuch eingetragene öffentlich-rechtliche Verhältnisse

  • Öffentliches Bau- und Planungsrecht
    • alle Bauten rechtskräftig bewilligt
    • Erschliessung
    • Parkplätze / Verkehrsregime-Abreden mit Umweltschutzverbänden
    • Ausnutzungstransfers?
    • Ausnützungsreserven?
    • Näher- und Grenzbau-Situationen?
    • Konzessionen / Dauer / Kosten?
    • Sondernutzungsrechte auf öffentlichem Grund?
    • Bestehen sonst öffentlich-rechtliche Verfügungen, jeder Art?
    • Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen ohne Grundbucheintrag
    • Immissionsschutz und Altlasten » Environmantal Due Diligence
  • Privates Baurecht, für zu übernehmende oder neu zu schliessende Werkverträge
    • die werkvertragliche Abnahme.
    • die öffentlich-rechtliche Bauabnahme.
    • die Mängelbeseitigung, aktuelle Mängelsituation.
    • die Erfüllungsansprüche
    • Gewährleistungsansprüche (Baugarantien nach SIA Norm 118 Art. 181 ff.)
    • Verjährung
    • Konkurs des Unternehmers / Anzahlungs- und Erfüllungsgarantien

3. Zu übernehmende oder neu abzuschliessende Mietverträge, Verwaltungs- und sonstige Dienstleistungsverträge und die darin geregelten Rechte und Pflichten, Angemessenheit und Attraktivität der Konditionen für (potentielle) Mieter, alles in Koordination mit den Prüfern der FDD, insbesondere

  • Mietverträge / Mieterspiegel
    • Mietgegenstand/vereinbarter Nutzungszweck
    • Mietzins, Mietanpassungsklausel/Indexierung/Mietzinsdepot
    • Mietdauer, Verlängerungsoptionen, Kündigungsrechte
    • Kostentragungspflichten bei den Betriebskosten
    • Renovierungs-/Instandhaltungsverpflichtungen/Rückbauverpflichtungen der Mieter
    • Recht zur Untervermietung
    • Schriftformerfordernis / Beibringung Mieter-Bestätigungen
  • Contracting-Verträge
  • Facility Management-Verträge
  • Verwaltungsverträge, Centermanagementverträge
  • Ver- und Entsorgungsverträge
  • mit der Immobilie verbundene Werbeverträge
  • Versicherungsverträge

4. Übergang von Arbeitsverhältnissen (OR 333 / Immobilie als Betrieb)?

  • Fortbestand der Arbeitsverhältnisse (Arbeitnehmer hat aber Kündigungsrecht beim Verkäufer)
  • Haftung für noch nicht bezahlte Löhne und Lohnbestandteile
  • Kündigungsabsichten wichtiger Arbeitnehmer

5. Informationen zu Rechtsstreitigkeiten jeder Art

Bei share deals: Informationen

  • zu Statusfragen (HR, Gesellschafter, Aktionärbindungsverträge, lückenloser Nachweis aller Gesellschafterwechsel, Angaben zu den Geschäftsführern der letzten 3 Geschäftsjahre, Nachliberierungspflichten etc.)
  • zum Stand der internen Willensbildung (letzte VR-Sitzung, letzte GV/Protokolle der letzten 3 Geschäftsjahre)
  • zu abgenommenen und nicht abgenommenen Jahresrechnungen
  • Entgegennahme von Subventionen/Rückzahlungspflichten/ausserbuchliche Veräusserungsbeschränkungen
  • welche ordentlichen und ausserordentlichen Dividenden kurz zuvor oder noch ausgeschüttet werden sollen
  • welche Steuern rechtskräftig veranlagt sind und welche noch nicht > TaxDD

6. Umfang der Belastung

Um den genauen Umfang der Belastungen zu kennen und bewerten zu können, sind

  • aktuelle Grundbuchauszüge
  • Vertragskopien
  • Verwaltungsprotokolle
  • Abschriften, Auszüge und Bestätigungen

einzuholen.