Immobilienmarkt / Market Due Diligence

Die Market Due Diligence MDD ist ein Käufer-Part.

Die MDD beinhaltet die Analyse

  • von Immobilienmärkten
  • von Immobilienstandorten
  • der relativen Marktgängigkeit eines Objektes

Objektqualität wird bestimmt durch die Lage, die Lage und nochmals die Lage.

Immobilienmärkte

Für die Beurteilung kann zurückgegriffen werden auf:

  • die Einschätzungen von renommierten Immobiliendienstleistern.
  • die von Jones Lang Lasalle regelmässig veröffentliche „Immobilienuhr“, welche aufzeigt, welche Märkte sich in welcher Phase des Immobilienzykluses befindet.
  • eine selber zu verfassende detaillierte Marktanalyse.

Immobilienstandorte

Hier gilt es

  • eine detaillierte Standortanalyse zu erarbeiten.
  • Konjunkturzyklische Ueberlegungen anzustellen.
  • im Rahmen der Makrobetrachtung
    • strukturelle Aspekte zu berücksichtigen wie
      • die demografische Entwicklung
      • die Entwicklung der Arbeitslosigkeit
      • die Entwicklung der Kaufkraft.
      • im Rahmen der Mikrobetrachtung
        • Wettbewerbsposition des Objektes gegenüber anderen Objekten
          • im Immobilienmarkt.
          • an diesem Standort.
  • Standortattraktivität.
  • zu erwartende Veränderungen im Standortumfeld.

Marktgängigkeit des Objektes

Der Käufer hat das Bedürfnis, sich ein Bild zu machen

  • vom Image des Objektes.
  • von den Stärken/Schwächen, Chancen/Risiken (SWOT-Analyse1, Portfolioanalyse2).
  • von der Zukunftsträchtigkeit.
  • von den Entwicklungsmöglichkeiten (Potentialanalyse)
  • von der Drittverwendbarbarkeit.
  • vom Nutzermarkt (Nutzwertanalyse).

Synergien im Portfolio

Zuerwerb oder als Bestandesobjekt werden Synergien geschaffen im Bereiche

  • Management
  • Vermietung
  • Skaleneffekte
  • Netzbildung

Detaillierungsgrad

Bewertungsrunde 1:

Bei der Analyse der Markt- und Standortdaten

  • gehen wir vom Allgemeinen zum Besonderen.
  • bewegen wir uns in ersten Bewertungsrunde auf der Ebene der Oberkriterien, die mittels Checklisten aufbereitet werden.
  • wenden wir entweder das Punktebewertungssystem (++ / 0 / –) oder das Notensystem (1 bis 10) an und es zeigen sich sofort.
    • die Schwachstellen
      • von Makro- und Mikrostandort
      • von Marktsitutation oder –entwicklung
      • die Unsicherheiten bei der Bewertung.

Bewertungsrunde 2:

Im zweiten Durchgang – auf der Ebene der Unterkriterien – werden

  • Schwachstellen und
  • unklare Kriterien

hinterfragt, analysiert und geprüft.

Immobiliennutzung

Je nach Immobilientyp drängt sich eine individuelle Fragestellung auf:

Retail (Einzelhandelsimmobilien, Einkaufszentren und und –passagen)

  • Ausrüstung des Objekts:
    • Architektur
    • Aufteilung/Grundrisse
    • Parkplätze
    • Wegeführung im Objekt: Werden die Besucherströme gleichmässig verteilt?
    • Mieter-Allokation im Objekt: Entspricht sie den Kundenanforderungen?
    • Branchenmix im Objekt: regelmässige Anpassung ans Umfeld, Lückenabdeckung?
    • Tragbarkeit: Können die Mieter und die ev. Nachmieter die Mietzinse erwirtschaften?

Büroimmobilien

Hier wird – weil weniger problematisch – die Erfüllung der Standards, Erfahrungs- und Richtwerte im Prüfbereich Technical Due Diligence (TDD) geprüft.


1 SWOT = Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats)

2 Bei der wiederkehrenden Bestandesprüfung lässt sich aus der Portfoliomatrix die jeweils angemessene Strategie ableiten: kaufen, verkaufen, verbessern, halten.