Strategischer Kaufentscheid
In der Phase 1 der Transaktion hat der Käufer die strategische Kaufentscheidung zu treffen.
Ausgangspunkt für die Kaufentscheidung ist der Entscheid über
- die Kapitalanlagediversifikation in Grundstücke
- Anlagevolumen
- geografisch (Schweiz und wo in der Schweiz, A- oder B-Lagen)
- Objektart (Retail-, Logistik-, Büro- oder Wohnhausliegenschaft usf)
- geografisch (Schweiz und wo in der Schweiz, A- oder B-Lagen)
- Anlagevolumen
- die Ziele
- Anlagedauer/Exitzeitpunkt
- Renditeziele
- Wertsteigerung oder Ertragsoptimierung
- Renditeziele
- Anlagedauer/Exitzeitpunkt
- die grundsätzlichen Handlungsmöglichkeiten
- Projektteam
- Zuständigkeiten
- Zeitplan
- Zuständigkeiten
- Projektteam
Ob für die strategische Kaufentscheidung eine „vorgezogene Market Due Diligence“ sinnvoll ist, muss im Einzelfall beurteilt werden.
Suchprofil
Es ist Sache des Käufers, im Vorfeld der IDD
- einen Berater zu mandatieren.
- das Marktumfeld zu analysieren.
- einen Kriterienkatalog zu erstellen.
- die Präferenzen festzulegen.
- ein Suchprofil zu erstellen.
Portfolioindentifikation
Der Investor beginnt sein Transaktionsvorhaben mit
- der Identifizierung potentieller Verkäufer
- Anforderung von Kurzprofilen
- Abgleichung der Kurzprofile mit dem Suchprofil
- Anforderung eines Info-Memorandums gegen Vertraulichkeitserklärung
- Analyse des Info-Memorandums und erste Fragen an den Verkäufer
- Antworten des Verkäufers und ev. Festlegung des Vorgehens
Immobilien Due Diligence
Der Käufer führt als nächstes eine IDD durch:
- Er erstellt sich eine Liste der erforderlichen Informationen (oder Unternehmensdaten) und Unterlagen.
- Er macht mit seinem IDD-Beauftragten eine Objektbesichtigung
- Er führt, falls es sich beim Erwerbsobjekt um ein Immobilienunternehmen handelt, die Managementgespräche.
- Der IDD-Beauftragte führt im Data Room die IDD durch:
- Der IDD-Beauftragte bespricht seinen Fragenkatalog mit dem Verkäufer und erstellt den IDDR.
Übersicht: Die Module der Immobilien Due Diligence
Immobilien Due Diligence | ||
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Vorbereitungsphase |
Durchführungsphase |
Wertungs- und Dokuphase |
Beschaffung der Information |
Market Due Diligence
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Anfertigung der Fotodokumentation
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Legal Due Diligence
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Aufbereitung der Information |
Tax Due Diligence
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Auswertung der Untersuchungsergebnisse
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Technical Due Diligence
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Erarbeitung der Checklisten |
Environmental Due Diligence
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IDD-Report Zusammenfassung und Dokumentation der Untersuchungserbebnisse
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Financial Due Diligence
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Reflexwirkung des IDDR auf die Bewertung
Ungünstige Prüfergebnisse wirken sich negativ und gute positiv auf die Bewertung aus.
Closing
Der Käufer:
- legt seine Verhandlungsstrategie fest.
- führt Preis- und Vertragsverhandlungen.
- macht ein verbindliches Angebot.
- unterzeichnet mit dem Verkäufer den Kaufvertrag / closing.