Real Estate Due Diligence

Strategischer Kaufentscheid

In der Phase 1 der Transaktion hat der Käufer die strategische Kaufentscheidung zu treffen.

Ausgangspunkt für die Kaufentscheidung ist der Entscheid über

• die Kapitalanlagediversifikation in Grundstücke
  • Anlagevolumen
    • geografisch (Schweiz und wo in der Schweiz, A- oder B-Lagen)
      • Objektart (Retail-, Logistik-, Büro- oder Wohnhausliegenschaft usf)
• die Ziele
  • Anlagedauer/Exitzeitpunkt
    • Renditeziele
      • Wertsteigerung oder Ertragsoptimierung
• die grundsätzlichen Handlungsmöglichkeiten
  • Projektteam
    • Zuständigkeiten
      • Zeitplan

Ob für die strategische Kaufentscheidung eine „vorgezogene Market Due Diligence“ sinnvoll ist, muss im Einzelfall beurteilt werden.

Suchprofil

Es ist Sache des Käufers, im Vorfeld der IDD

• einen Berater zu mandatieren.
• das Marktumfeld zu analysieren.
• einen Kriterienkatalog zu erstellen.
• die Präferenzen festzulegen.
• ein Suchprofil zu erstellen.

Portfolioindentifikation

Der Investor beginnt sein Transaktionsvorhaben mit

• der Identifizierung potentieller Verkäufer
• Anforderung von Kurzprofilen
• Abgleichung der Kurzprofile mit dem Suchprofil
• Anforderung eines Info-Memorandums gegen Vertraulichkeitserklärung
• Analyse des Info-Memorandums und erste Fragen an den Verkäufer
• Antworten des Verkäufers und ev. Festlegung des Vorgehens

Immobilien Due Diligence

Der Käufer führt als nächstes eine IDD durch:

• Er erstellt sich eine Liste der erforderlichen Informationen (oder Unternehmensdaten) und Unterlagen.
• Er macht mit seinem IDD-Beauftragten eine Objektbesichtigung
• Er führt, falls es sich beim Erwerbsobjekt um ein Immobilienunternehmen handelt, die Managementgespräche.
• Der IDD-Beauftragte führt im Data Room die IDD durch:
  1. Immobilienmarkt (Market Due Diligence)
  2. Recht (Legal Due Diligence)
  3. Steuern (Tax Due Diligence)
  4. (Bau-)Technik (Technical Due Diligence)
  5. Altlasten (Environmental Due Diligence)
  6. Finanzen (Financial Due Diligence)

• Der IDD-Beauftragte bespricht seinen Fragenkatalog mit dem Verkäufer und erstellt den IDDR.

Übersicht: Die Module der Immobilien Due Diligence

Immobilien Due Diligence
Vorbereitungsphase	Durchführungsphase	Wertungs- und Dokuphase
Beschaffung der Information	Market Due Diligence Immobilienmarkt Immobilienstandort Marktgängigkeit d. Immobilie	Anfertigung der Fotodokumentation
	Legal Due Diligence Erhebung/Analyse Grundbuchsitutation Bau- + Planungssituation Zu übernehmende obl.Verträge allf. mündliche Abreden Gewährleistung Erschliessungskosten Gesetzl. Grundpfandrechte Bauhandwerkerpfandrechte Grundsteuerpfandrechte
Aufbereitung der Information	Tax Due Diligence Taxruling Grundsteuern Erbschafts- + Schenkungssteuern Kapitalsteuern Ertragssteuern Doppelbesteuerungsabkommen Steuerabkommen	Auswertung der Untersuchungsergebnisse
	Technical Due Diligence bautechnische Objektqualität Raumanforderungen Nutzer Baukostenbez Renditebeurteilg Betriebskosten
Erarbeitung der Checklisten	Environmental Due Diligence Identifizierung der Risiken bei Boden + Gebäude, auch durch Geologen + Asbest-Techniker Sicherungskosten Sanierungskosten K.o.-Frage Vorgehensabkl. (Verkäufer- oder Käufer-Sanierung, unter Preisreduktion?)	IDD-Report Zusammenfassung und Dokumentation der Untersuchungserbebnisse
	Financial Due Diligence Fremdkapital Mezzaninekapital Eigenkapital Kreditnehmerrating Markt- + Objektrating Markt- + Objektrating MoriX

Reflexwirkung des IDDR auf die Bewertung

Ungünstige Prüfergebnisse wirken sich negativ und gute positiv auf die Bewertung aus.

Closing

Der Käufer:

• legt seine Verhandlungsstrategie fest.
• führt Preis- und Vertragsverhandlungen.
• macht ein verbindliches Angebot.
• unterzeichnet mit dem Verkäufer den Kaufvertrag / closing.