IDD im Transaktionsprozess

Strategischer Kaufentscheid

In der Phase 1 der Transaktion hat der Käufer die strategische Kaufentscheidung zu treffen.

Ausgangspunkt für die Kaufentscheidung ist der Entscheid über

  • die Kapitalanlagediversifikation in Grundstücke
    • Anlagevolumen
      • geografisch (Schweiz und wo in der Schweiz, A- oder B-Lagen)
        • Objektart (Retail-, Logistik-, Büro- oder Wohnhausliegenschaft usf)
  • die Ziele
    • Anlagedauer/Exitzeitpunkt
      • Renditeziele
        • Wertsteigerung oder Ertragsoptimierung
  • die grundsätzlichen Handlungsmöglichkeiten
    • Projektteam
      • Zuständigkeiten
        • Zeitplan

Ob für die strategische Kaufentscheidung eine „vorgezogene Market Due Diligence“ sinnvoll ist, muss im Einzelfall beurteilt werden.

Suchprofil

Es ist Sache des Käufers, im Vorfeld der IDD

  • einen Berater zu mandatieren.
  • das Marktumfeld zu analysieren.
  • einen Kriterienkatalog zu erstellen.
  • die Präferenzen festzulegen.
  • ein Suchprofil zu erstellen.

Portfolioindentifikation

Der Investor beginnt sein Transaktionsvorhaben mit

  • der Identifizierung potentieller Verkäufer
  • Anforderung von Kurzprofilen
  • Abgleichung der Kurzprofile mit dem Suchprofil
  • Anforderung eines Info-Memorandums gegen Vertraulichkeitserklärung
  • Analyse des Info-Memorandums und erste Fragen an den Verkäufer
  • Antworten des Verkäufers und ev. Festlegung des Vorgehens

Immobilien Due Diligence

Der Käufer führt als nächstes eine IDD durch:

  • Der IDD-Beauftragte bespricht seinen Fragenkatalog mit dem Verkäufer und erstellt den IDDR.

Übersicht: Die Module der Immobilien Due Diligence

Immobilien Due Diligence

Vorbereitungsphase

Durchführungsphase

Wertungs- und Dokuphase

Beschaffung der Information

Market Due Diligence

  • Immobilienmarkt
  • Immobilienstandort
  • Marktgängigkeit d. Immobilie

Anfertigung der Fotodokumentation

 

Legal Due Diligence

  • Erhebung/Analyse
  • Grundbuchsitutation
  • Bau- + Planungssituation
  • Zu übernehmende obl.Verträge
  • allf. mündliche Abreden
  • Gewährleistung
  • Erschliessungskosten
  • Gesetzl. Grundpfandrechte
  • Bauhandwerkerpfandrechte
  • Grundsteuerpfandrechte
Aufbereitung der Information

Tax Due Diligence

  • Taxruling
  • Grundsteuern
  • Erbschafts- + Schenkungssteuern
  • Kapitalsteuern
  • Ertragssteuern
  • Doppelbesteuerungsabkommen
  • Steuerabkommen

Auswertung der Untersuchungsergebnisse

 

Technical Due Diligence

  • bautechnische Objektqualität
  • Raumanforderungen Nutzer
  • Baukostenbez Renditebeurteilg
  • Betriebskosten
Erarbeitung der Checklisten

Environmental Due Diligence

  • Identifizierung der Risiken bei Boden + Gebäude, auch durch Geologen + Asbest-Techniker Sicherungskosten
  • Sanierungskosten
  • K.o.-Frage
  • Vorgehensabkl. (Verkäufer- oder Käufer-Sanierung, unter Preisreduktion?)

IDD-Report

Zusammenfassung und Dokumentation der Untersuchungserbebnisse

 

Financial Due Diligence

  • Fremdkapital
  • Mezzaninekapital
  • Eigenkapital
  • Kreditnehmerrating
  • Markt- + Objektrating
  • Markt- + Objektrating MoriX

Reflexwirkung des IDDR auf die Bewertung

Ungünstige Prüfergebnisse wirken sich negativ und gute positiv auf die Bewertung aus.

Closing

Der Käufer:

  • legt seine Verhandlungsstrategie fest.
  • führt Preis- und Vertragsverhandlungen.
  • macht ein verbindliches Angebot.
  • unterzeichnet mit dem Verkäufer den Kaufvertrag / closing.