Finanzen / Financial Due Diligence

Im Rahmen der Financial Due Diligence (FDD) werden alle finanzrelevanten Daten zusammengetragen und aufbereitet:

  • Erträge
  • Aufwände
  • Chancen
  • Risiken
  • Bewertung von Immobilie (asset deal) oder Immobilien-AG (share deal), i.d.R. im Discounted-Cashflow-Verfahren

Die FDD ist Basis für

  • den Kaufsentscheid des Investors und
  • die Finanzierungsentscheidung von Banken und anderen Kapitalgebern.

Finanzanalyse

  • Investment Case und
  • Bank Case

Vorgehensschritte

  • Cashflowprojektion bzw. Cashflowanalyse
    • Planungshorizont (5 – 15 Jahre)
    • Bewertung der periodenweisen Nettoprojektrückflüsse
  • Immobilienbewertung
    • Handelsrechtlicher Wert
    • Steuerwert
    • Versicherungswert
    • Beleihungswert
    • Grundstückhandel (Marktwert/Verkehrswert)
  • Rating
    • Kreditnehmerrating (Käufer)
    • Markt- und Objektrating
      • Markt- und Objektrating MoriX
Kriteriengruppe Gewichtung
Immobilienmarkt 20 %
Standort 30 %
Objekt 20 %
Qualität es Objektcashflows 30 %
Die zehnstufige Ratingskala erstreckt sich von 1 = exzellent bis 10 = katastrophal

Grundlagen

  • Risiken aus Sicht der Kapitalgeber
    • Kostenunsicherheiten
    • Ertragsunsicherheiten
  • Fremdkapital
    • Wie viel ist möglich?
    • Wie viel ist sinnvoll?
  • Kapitalkosten
    • Bedienbarkeit von Eigenkapital-, Mezzanine- und Fremdkapitalkosten

(Bedienbarkeit bloss des Fremdkapitals genügt nicht)

  • Kapitalkosten errechnen sich als gewichteter Durchschnitt der Fremd-, Mezzanine- und Eigenkapitalkosten (Weighted Average Cost of Capital)
  • Je mehr Risiko, desto höher die Eigenkapitalkosten
  • Höhe der Eigenkapitalkosten: 1 % bis 20 %
  • Kapitalkosten sind Mindestrenditeanforderungen
  • Renditeberechnung i.d.R. nach Methode des internen Zinsfusses (Internal Rate of Return)
  • Eigenkapitalrendite über Fremd- und Mezzaninekapitalkosten ermöglicht, sie durch zusätzliche Fremd- oder Mezzaninekapitalaufnahme mit einem Hebel zu versehen (to leverage) und zu erhöhen
  • Für Eigenkapitalrenditen von 20 % und mehr bedarf es eines hohen Hebels
  • Gemessen wird der Hebel am Anteil des Fremdkapitals an der Finanzierung der Gesamtkosten (Loan to Cost)
  • Eigenkapitalrendite (IRR) wird durch Termin und Höhe der Rückzahlungen beeinflusst » je schneller + höher die Tilgung, desto geringer die EK-Rendite
  • Eigenkapitalinvestoren versuchen über einen hohen Fremdkapitalanteil (High Leverage) und über eine möglichst späte Tilgung (Deferred Amortization) die Eigenkapitalrendite zu erhöhen!

Strukturierte Finanzierungskonzepte

Kapitalstruktur Bandbreite
Eigenkapital 10 % bis 20 %
Mezzanine 10 % bis 20 %
Fremdkapital 60 % bis 80 %

Weitere Themen strukturierter Finanzierung sind:

  • Kreditzusage
  • Syndizierung
  • Platzierung (Fremdkapital)
  • Eigenkapitalplatzierung/Einbindung weiterer Investoren (Mezzanine)

Fremdfinanzierung

  • Kredittypen (nach Sicherheiten)
    • Grundpfandkredit
    • Faustpfandkredit
    • Sicherungsübereignungs-Kredit
    • Kreditkonditionen
    • Zinssicherungsinstrumente(Swap, Forward Swap, Swap-Option, Zinswährungs-Swap, Cap, Floor, Collar, Forward Rate Agreement)
    • Beleihungswert
  • Kreditarten
    • Zwischenfinanzierung
    • Langfristfinanzierung

Immobilienleasing

Die Finanzierung von Leasingtransaktionen ist geprägt von folgenden Besonderheiten:

  • Hohe Anforderungen an eine marktgängige Finanzierung.
  • Rechtzeitiges Angehen des Finanzierungskonzeptes.
  • Beizug eines Financial Advisors, der die Finanzierungsanforderungen an folgende Aspekte genau kennt:
    • Standort
    • Objektkonzeption
    • Mietvertrag
    • Optionsgestaltung

Portfoliofinanzierung

Die traditionellen Bestandshalter-Strukturen werden infolge Privatisierungen oder Konzentration aufs Kerngeschäft uam aufgebrochen und ganze Portfolios veräussert. Der Verkäufer gibt die Grundstücke im Rahmen eines sog. Portfolioverkaufs weiter an einen Käufer, der den Kaufpreis wieder gesamthaft refinanzieren muss (Portfoliofinanzierung).

Werden sowohl betriebsnotwendige als auch nicht betriebsnotwendige Immobilien gleichzeitig verkauft, erfolgt meistens insofern eine Triage, als die betriebsnotwendigen Immobilien nicht in die Portfoliofinanzierung einbezogen werden können, werden sie doch i.d.R. mit Sale & Lease Back-Transaktionen abgewickelt.