(Bau)Technik / Technical Due Diligence

Bauliche/gebäudetechn. Analyse

Die Technical Due Diligence (TechDD) ist die bauliche und gebäudetechnische Analyse für Bestandesobjekte und Projektentwicklungen, nach:

1. Basisdaten und -unterlagen

  • Abgleichung mit Verkäuferangaben / Prüfung auch auf Vollständigkeit und Richtigkeit
  • Bruttogeschossfläche
  • Vermietbare Flächen
  • Raumtiefen und –höhen
  • Statik
  • Ausbau
  • Ausstattung des Gebäudes und seiner Aussenanlagen
  • Baugenehmigungen
  • Revisionspläne
  • Behördliche Abnahmen
  • Denkmalschutz
  • Brandschutz- und Sicherheitsauflagen

2. Bautechnische Objektqualität

  • Materialbeständigkeit (Bauqualität i.e.S.)
  • Unterhaltsnachholbedarf?
  • Modernisierungsstau?
  • Nachbesserungen
    • Positionen
    • Projektierungsaufwand und –kosten
    • Baukosten
    • Investitionszeitraum

3. Raumanforderungen der Nutzer

  • Vielseitigkeit
  • Gestaltbarkeit
  • Flexibilität
  • Abweichung von marktüblichen Ausstattungsstandards?

4. Baukostenbezogene Renditebetrachtung

  • Statische Renditeberechnung
  • Discounted-Cashflow-Verfahren

5. Betriebskosten

  • Energie- und Stromkosten
  • laufende Instandhaltungskosten?

6. Immobilientyp

  • Büroimmobilien
    • Büroformen
      • Zellenbüro
      • Einbund
      • Zweibund
      • Dreibund
      • Gruppenbüro/Open Space
      • Kombibüro
    • Be- und Entlüftung / Heizung
    • Doppel- oder Hohlraumböden
    • Aussen liegender Sonnenschutz
    • Achsraster
    • Raumtiefe / -höhe
    • Trennwände
    • Brandschutz
    • Erschliessung
    • Lage und grossräumige Erschliessung
      • Lage
      • Entfernung zu City und Flughafen
      • öV und Anschluss an Bahnfernverkehr
      • Autobahnanbindung
      • Parkplätze
      • Erschliessung des Gebäudes selbst
    • Flächenvergleiche
      • Plausibilitätsprüfung Bruttogeschossflächen (BGF)
      • Plausibilitätsprüfung Mietflächen (MF)
      • Beurteilung der Flächeneffizienz
    • Instandsetzungsnotwendigkeit/-aufwand
  • Retail
    • Einzelhandelsimmobilien
    • Shoppingcenter und –passagen (Innenstadt)
    • Grossmärkte („auf der grünen Wiese“)
      • Ausbau (Rohbaumiete)
      • Gebäudetechnik (Raumschnittstellen)
  • Gewerbeliegenschaften
  • Logistikimmobilien
    • Struktur
      • Hallengrösse: mindestens 10’000 m2
      • Hallenhöhe: mindestens 6,5 m
      • Ausreichende Grundstücksfläche, mit Reservefläche
      • Möglichst viele LKW-Umschlagstore
      • Bahnanschluss
      • nicht mehr als 10 % Büroanteil
    • Geografische Lage und Infrastruktur
      • Nähe Kundeneinzugsgebiet oder Produzentennähe
      • Autobahnnähe
      • Flughafennähe (nicht als 30 Min.)
      • Anfahrbarkeit durch internationale LKW
      • Möglichkeit 24 Stundenbetrieb
    • technischer Standard
      • Stahl- oder Stahlbetonfertig-Halle, mit Trapezblech-Aussenwänden (Isopaneele) und entsprechendem Dach
      • Ebener Hallenboden
      • Vollsprinklerung auf Max.-Mass
  • Wohnimmobilien
    • pm
  • Hotels

K.o.-Kriterien

  • Lage
  • Flächenunsicherheiten
  • Nutzungseinschränkungen
  • Schadstoffe
  • Verträge mit renitenten Mietern/Schuldnern

Kaufpreisminderungsgründe

  • Unterhaltsnachholbedarf
  • Altlasten/Belastungen mit begrenzbaren Kosten
  • Flächendifferenzen
  • Nutzungseinschränkungen
    • Geschosshöhen
    • Gebäudetiefen
    • Achsraster
    • usw.
  • ertrags- und erlösrelevante Dienstbarkeiten

Report

Der Technical Due Diligence Report (TechDDR) enthält folgende Disposition:

  • Zusammenfassung des Resultats
    • Fazit inklusive Kosten
    • Chancen/Risiken
    • Erforderliche Massnahmen
  • Projektdaten
  • Bautechnische Bewertung
  • Flächen
  • Kosten
  • Miet- und Dienstleistungsverträge
  • Gebäudebetrieb
  • Instandhaltung