Altlasten / belasteter Standort / Environmental Due Diligence

Der Themenbereich Umwelt wird oft vernachlässigt. Er ist mehr als erwartet ein verdecktes Risiko, welches die Wirtschaftlichkeit einer Investition stark gefährden kann.

Zusammenstellung eines DD-Teams

  • Geologe
  • Asbest-Techniker
  • Rechtsanwalt mit Erfahrung in Altlastenfragen.

Arbeitsvorbereitung

  • Informationsbeschaffung
  • Aufbereitung der Informationsunterlagen
  • Erstellung der Checklisten
  • Hinterfragen
  • Sechster Sinn.

Durchführung

Die Environmental Due Diligence (EDD) dient der Identifizierung und Handhabung dieser Risiken bei Boden und Gebäude.

Prüfungsthemen sind:

Boden

  • Wasserhaushalt
    • Woher kommt das Wasser?
    • Wohin geht das Meteorwasser (Versickerung etc.) bzw. das Schmutzwasser (Kanalisation) – Trennsystem
  • Abfall
  • Entsorgungsnachweis
  • Gefahrstoffe
  • Wassergefährdende Flüssigkeiten
  • Kosten
  • Altlasten oder belasteter Standort?
  • Energieverbrauch
  • Luftemissionen
    • Abluft/-gase
    • CO2
    • VOC
  • Nicht ionisierende elektromagnetische Strahlung
  • Lärm

Gebäude

  • Asbest?
  • PCB?
  • etc.

Legal Compliance

  • Analyse von Schwachstellen
  • Non compliances

Dokumentierung und Bewertung

  • Datensammlung und -strukturierung, inkl. Fotodokumentation
  • Auswertung der Untersuchungsergebnisse
    • Handlungsbedarf/Massnahmen
      • Je nach Prüfergebnis und Art der Belastung schlagen diese Experten die Massnahmen (Beseitigung und/oder Sicherung) vor.
    • Sanierungskosten
      • Die Experten kalkulieren die Sanierungskosten.
    • Berichterstattung
    • Bewertung / DD-Report

Risiken

  • Haftungsrisiken des Käufers?
    • (unbekannte) Deponien
    • Abfall
    • Grundwasserverschmutzung
  • Verhalten der Behörden gegenüber dem Käufer?
    • Sanierungsaufforderung?
    • Bussen?
    • Kostenüberwälzung?
  • Massnahmen zur Begrenzung der Risiken
    • Grundwasseruntersuchung
    • Genehmigung von Sanierungs-Vorprojekten etc.
  • Gesetzes- und Verordnung-Änderungen

Künftige Entwicklungen:

Zunehmende Wichtigkeit der Umweltspekte (Kosten, Knappheit):

  • Energieeffizienz (CO2-Abgabe)
  • VOC-Ausstoss (VOC-Abgabe)
  • Wasserverbrauch
  • Entsorgung
  • NIS

Entscheid über weiteres Vorgehen

Abstandnahme oder Weiterfolgung des Projektes?

Entscheidet sich der Käufer nicht für eine Abstandnahme, so ist unter Einbezug der zuständigen Behörden das weitere Vorgehen, auch in Transaktionsbezug (der Verkäufer saniert auf eigene Kosten/der Käufer saniert, unter Kaufpreisreduktion1), zu klären.

Weiterführende Informationen:
Urs Bürgi, Gewährleistung beim Immobilienkauf (Eine Uebersicht unter Berücksichtigung der „Altlasten“-Problematik), in Der Schweizer Treuhänder, Ausgabe 05/05, S. 392 ff.